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医師のともブログ

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2020.01.17更新

 

その1はこちら

 

 


 

◆診療圏調査のここがダメ


保険診療で開業する場合には必ずご覧になる診療圏調査ですが、この数字の良し悪しを鵜呑みにするのは早計です。

よくある無料の(市販システムを使った)診療圏調査のダメな点を挙げます。

 


1)競合のカウントが大雑把

ほとんどの診療圏調査は、単純な割り算で患者数を予測します。

当該科目を標榜していれば競合として認識されるため、例えば

 ・高齢院長で、例えば週3日午前のみの診察でも1院

 ・小児科医が内科も標榜しているなど、専門外でも競合1院

 ・大病院のサテライトで10診でも1院

というカウントになります。

実態に沿った診療圏調査をするには、各院の状況を個別に確認する必要があります。


盲点なのが繁盛している競合の存在です。

例えば外来数1日100名の内科が近くにあれば、あぶれている患者が必ず自院に来ます。

強すぎる競合はむしろチャンスなのですが、これも診療圏調査では読み取れません。

 

2)地理的条件を考慮していない

候補地の同心円上で診療圏を設定するので、住民の生活動線が考慮されていません。

川、線路、大きな道路、坂道などで、近くても行きにくい場所などがあります。

また、スーパーとの位置関係、駅へのルート、細かいことですが改札の位置などでも人々の動線は影響を受けます。


駅からの距離はもちろん重要ですが、住民の認知を得る上では、生活動線に接しているかどうかというのがとても大切なことです。

 

3)各データが最新ではない

人口データは、総務省によって5年毎(西暦で5の倍数の年)に実施される国勢調査を基に算出します。

そのため、どうしても年単位のタイムラグが生じます


近年、特に都市部においては、高度成長期に形成された都市構造が、再開発によって著しく変化をしています。

二次診療圏である半径1,000m圏内ともなると、数千人単位で人口増が有り得ます。

逆に、存続できない自治体も出るというように、人口流出で医療ニーズも縮小するエリアもあります。


また、競合医院も最新状況が常に反映されているわけではありません。

新規開院や廃院について、タイムリーな情報入手の上でデータ補正をする必要があります。

競合院が1件増減するだけで、想定患者数は大きく変化します。

 

4)連携を盛り込めない

近隣病院や診療所、福祉施設などとの連携ができるかどうか、当然ながら診療圏調査には盛り込めません。

既存の競合院は、もしかしたら近くの大病院での勤務を経て独立した院長かもしれません。

内科と皮膚科と整形外科が、同門出身で繋がっている仲間かもしれません。


診療圏調査では見えてこない地域医療の状況があります。

 


5)一番大事なアレが考慮されていない

当たり前ですが、消費者は立地だけで店舗を選びません。

特にこの情報化社会においては、駅前のチェーン店より、駅徒歩5分の裏通りにひっそり佇む美味しいラーメン屋に行列ができます。


医業は大まかなくくりではサービス業です。

競合がいるエリアであれば、患者はサービス内容もクリニック選択の指標にします。

「一番大事なアレ」とはサービスの質です。

「どんなクリニック(≒ドクター)なのか」ということです。


 ・院長のキャラクターや経歴 (優しいか、よく話を聞いてくれるか、信頼できそうか、専門医の有無)

 ・スタッフの接遇 (笑顔があるか、言葉使いは適切か、心遣いを感じるか)

 ・医療サービスの特徴 (専門性、必要な機器が揃っているか、適切な検査をしているか、納得できる処置・処方か)


好立地であれば、初診はそれなりに来るでしょう。

しかし、再訪の動機づけに大きく影響するのは、立地条件よりもむしろサービスの質です。

コンシューマーは感情で動くものと認識することが、経営者には重要です。


自院のサービス品質はご自身で向上させることができます。

開業前に確認すべきは競合院です。

どんなドクターで、診察内容なのかは診療圏調査では見えてきません。

 


 

◆おすすめしたい診療圏調査の活用法


診療圏調査での単純計算結果を参考にしつつ、競合の状況を推察し、自院がそのエリアで「選ばれるかどうか」でご判断ください。

次に来る競合もあるかもしれません。

単純計算上では、新規クリニックにシェアを奪われます。


診療圏調査に一喜一憂するのではなく、診療圏調査を基に考察し、そのエリアの特性上、ご自身の強みで勝負できるかどうかを見極めていただきたいと思います。

データを使って更に分析を深めるのには、診療圏調査は有益な情報源となります。

コンサルタントにお声掛けいただき、ぜひご活用いただきたいと思います。

 


 

医師のともライフサポート部では、開院までのフルサポートだけでなく、
 ・物件仲介のみ
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投稿者: 株式会社医師のとも

2020.01.17更新

 

2020年1月より、診療圏調査システムを導入いたしました。


時々ご要望をいただく診療圏調査について、これまでは協力企業へ依頼していたため、数日から長いと1週間以上お待たせしてしまう状態でした。

開業物件の取扱件数は業界でトップクラスと自負していますが、この点はサービスのボトルネックと感じていました。

陰様でクリニック開業をサポートする機会を多くいただいており、より一層お役に立てるよう、に乗じて(?)システム導入に至りました。


これを機会に、皆様が知っているようで、実はわかりにくい診療圏調査について紐解いてみたいと思います。

 なお、本投稿で指す「診療圏調査」とは、コンサル会社などから無料で提供される簡易的な診療圏調査報告書などを指します。
 そのデータを基に、(主に有料で)時間と労力を掛けて詳細の調査をしてくれるサービスも少数存在します。
 そちらについては、今回の「診療圏調査」には含みません。

 


 

◆時間のない方はここだけ読めばOK


良いと思った物件がある場合、診療圏調査結果を気にしすぎてはいけません。

診療圏調査とは、「エリア人口×受療率」で算出するエリア全体の患者数を、競合医院数で割って自院で見込める患者数を調べるというものです。

理にかなっていますが、個別の状況を色々と無視した単純計算のため、精度はそこまでではないと思ってください。

「何もしていないのにパソコンが壊れた」と言われるときと同じレベルの信頼度です。


診療圏調査はあくまで目安であり、一番の存在意義は「銀行提出のため」かもしれません。
 ※開業資金の調達で銀行融資を受けるには、事業計画書と共に提出を求められます

「診療圏調査結果が良いからここにする」

「診療圏調査結果が悪いからここはやめた」

はダメです。

診療圏調査を無視することはできませんが、過信しないようにしていただきたいと思います。

 


 

◆診療圏調査についてもう少し詳しく


改めまして。

広義での診療圏調査とは、指定した地点で開業した場合に、どの程度の外来数を見込めるのかという試算です。

商圏調査・市場調査という名称で各業態が出店の際に行うマーケティングの、診療所バージョンです。

特に保険診療の場合に、開業地を選ぶひとつの指標とされます。


医療同様にエビデンスが重要な金融機関から、融資を受ける際には事業計画書や経歴書とともに提出を求められます。

都市部や近郊エリアでは、候補地(サンプルでは皇居)を中心とする半径500m(一次診療圏/サンプル図1の赤い丸)と半径1,000m(二次診療圏/サンプル図2の青い丸)を対象エリアとします。

各診療圏における人口から来院患者数を計算するのが一般的です。

 ※婦人科や泌尿器科、脳神経外科など、医院数が少ない科目の場合は、診療圏を広く取ることがあります
 ※郊外では診療圏を広く取る必要があります


なお、ここで言う人口とは、国勢調査による居住者数を指します。

オフィス街など都心の場合は、別に「昼間人口」(就業・就学で訪れている人数)も重要になります。

対象人口の中から、厚労省が出している「受療率」に沿って「地域患者数」が算出できます。

地域患者数を、診療圏内で同科目を標榜しているクリニック数で割ったものが推計される「来院患者数」(サンプル図1の右下、赤枠の数値)となります。

 

(サンプル図1)診療圏内における競合院の数と位置、年代性別で人口が記載、計算で来院患者数を割り出す

診療圏調査報告書サンプル

 

(サンプル図2)各地域における人口の多さもわかります

診療圏調査サンプル2


 

◆診療圏調査との付き合い方


否定から入りましたが、複数物件を比較検討するには有用なので、ぜひ積極的にご活用ください。

弊社でもそのために導入いたしました。


システムでポンッと出た値の比較だけでも、エリアのポテンシャルは十分推測できます

正確な患者数の予測値を得るには、複数の要素を考慮する必要がありますが、10の候補物件を5に絞り込むには有用なツールです。


ただし、比較検討には必ず同じ診療圏調査ソフトを使ってください。

診療圏調査ソフトは5種類以上あります。

違うソフトでは、同じ候補地で調べても多少異なる数値が出てきてしまいます。

同条件でのサンプリングは、データ比較の大前提ですのでご注意ください。

多くの医師が開業したいと考えているエリアでは、診療圏調査で良い数字が出ることはほとんどありません。

開業相談のほとんどが都市部か近郊エリアご希望ですが、当然そこには既存クリニックがあります。

母数(人口)を割る数字(競合院)が多ければ、解(来院患者数)は小さくなります。

単純な割り算なので、診療圏調査結果は思わしくありません。


もし競合が皆無のエリアがあったら、そこは市場性が乏しいところか、本当に本当に希少な掘り出し物です。
競合の多い人気駅でも、徒歩15分など駅から離れれば、診療圏調査結果が抜群のところはあります。
そういったところにも目を向けてみるのは有効です。

 


診療圏調査は、時間と労力を掛けて精査したものでない限り、そこまで信憑性の高いものではありません。

無料で手に入る診療圏調査レポートは、基本的にはただの単純計算結果です。割り算です。

ひとまずは周辺の人口と、競合の数や所在地を確かめる程度にご覧ください。

 


 

◆診療圏調査のここがダメ


保険診療で開業する場合には必ずご覧になる診療圏調査ですが、この数字の良し悪しを鵜呑みにするのは早計です。

よくある無料の(市販システムを使った)診療圏調査のダメな点を挙げます。

 

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投稿者: 株式会社医師のとも

2019.08.14更新

クリニック開業
医師のともライフサポート部では、年間で20院ほどの開業・継承をお手伝いしています。

HPや、週1回配信の開業物件メルマガの閲覧数と問い合わせ数から、ライフサポート部で「医師が開業したい街」をランク付けしてみました。

 



5位 丸の内・大手町

金融や商社、メーカーなど日本を代表する巨大企業の本社が集積する東京駅周辺エリア。
ビジネスパーソンに焦点を絞ったクリニックに人気です。

とはいえ、スポンサーやコネ、経営実績のない個人が、当エリアの大規模オフィスビルで開業するのはかなり困難です。

東京駅エリアご希望の方は、中小ビルが多くあり、また今後の大規模再開発が集中する八重洲エリアが狙い目!


4位 恵比寿

住みたい街ランキングで上位常連の恵比寿。
住民とオフィスワーカーが程よく両立している街ゆえ、一般的な診療に加え、専門外来や自由診療でも集患できる間口の広さが人気です。

ただ、徒歩数分で住宅街となる狭い商業エリアゆえ、クリニックが入居できる建物自体が少なく、また飲食業態の出店意欲が高いエリアなので、限られた空き物件を狙うライバルはとても多いです。

需給バランスの悪さゆえ、駅力に比べて賃料相場は高め。
コスパを見極めましょう。


3位 渋谷

近年では東京一と言われる大規模再開発により、IT企業を始めとする国内外の先進企業と大量の若い労働力が再び大集結する渋谷。

健診・人間ドックを展開する法人からの注目度は特にズバ抜けているエリアです。
美容をはじめ、保険診療や歯科にも人気ですが、とにかく物件が出てもすぐ決まるのがこの街です。
(医師のともでは、渋谷の覇者である東急不動産とは特に良好なパートナー関係です)

まだ物件争奪戦の競争がゆるくて賃料が現実的なのは渋谷1~3丁目と桜丘町エリア。
住民が比較的多いのは東1~2丁目エリア。


2位 銀座

美容といえば銀座。

港区・渋谷区から、湾岸から、横浜から、中国・台湾・香港から、上質な美への探究心を持つアッパー層が、平日昼間でも引き寄せられる街です。

保険診療領域でも、特色を持って広域から集患したいドクターの第一選択となるのがやはり銀座。

銀座四丁目交差点に近いほどとんでもない坪単価ですが、銀座1丁目や8丁目、または日比谷や東銀座に近接した場所では比較的手頃な物件もあります。
ただし伝統と歴史ある商業地ゆえ、ビルの築年数を気にしてはいけないのが銀座です。


1位 新宿

世界一のターミナル駅である新宿駅を中心とした、西新宿や新宿三丁目、歌舞伎町も擁する超巨大なマーケット。

西口では多くの高層ビルが立ち並び、予防医療や保険診療の各科が常に物件を探しています。
東口では商業ゾーンが広がり、自由診療を中心として恒常的に開業物件が求められています。

新宿駅徒歩10分エリアでは、飲食、物販、サービス、インバウンドなどあらゆる商業店舗や、大小様々な企業(オフィス)が空き物件を狙っています。

その懐の深さゆえライバルはとにかく多く、あっという間に募集が終了するのがこの街で、希望に合う物件を2~3年待っているという声もよく聞きます。
どうしても新宿エリアにこだわるようなら、西新宿7丁目や代々木3丁目あたりにチラホラ物件があることも。

 


 

専門性を出したいドクターや、移転や分院希望の自由診療クリニックからのご相談が比較的多いため、集計すると都心5区への集中が目立ちました。
医師の居住地も都心5区が多いので、通勤を考えるとやはり注目度が高いのは当然ですね。

次いで城南と城西を中心とする山手線周縁部と、横浜市・川崎市、立川までの中央線沿線などは安定して人気があります。

視点を変えて、閲覧数・問い合わせ数ではなく、開業サポートの実績(開院数)で見ると、年間20件のうち半数ほどが近郊・郊外エリアとなります。
山手線駅から30分程度の、比較的大きな駅などは、人口減少による地域経済衰退のリスクが少なく、地域医療やプライマリ志向の方から一定の人気があります。

2020年からの「外来医師多数区域」問題もあり、今後の開業エリア選定はより悩ましくなりそうです。

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投稿者: 株式会社医師のとも

2018.07.19更新

医療モールの最大の売りである
「経済性の六箇条」

1)賃料
2)初期費用
3)契約種別・年数
4)更新
5)空家賃
6)ビルグレード

 

4)更新

契約種別で出てきた定借
(定期建物賃貸借契約)ですが、
契約期間を満了すると、基本的には
契約が終了となります。

つまり、10年間の契約期間であれば、
10年後には退去しなければいけません。
 ※物件によって、または契約前の交渉によって、
  再契約できるケースもあります。

せっかくがんばって軌道に乗せたのに、
10年で移転を強いられるのは好ましくありません。

医療モールであれば、普通借でも10年以上の
長期契約だったり、定借20年以上という
ケースが多々あります。

これはモール企画元である調剤薬局が、
クリニックとの共存共栄を目指す、
一蓮托生の存在だからです。

良い先生と長くタッグを組みたい、
そんな想いが医療モールの根底にはあります。


5)空家賃

空家賃。からやちん。kara-yachin。

契約日から入居日までに発生する家賃のこと。
開業の場合は、内装工事着工までの
賃料とお考えください。


実はよくある落とし穴なのですが、
医療モール以外の物件では、
ほとんどの場合、数ヶ月分の無駄な家賃を
支払う必要があります。


既存建物の場合、
前テナントの退去が決定してから
貸主は次テナントの募集を始めます。

物件情報として開業希望医師に届くのは
すごく早くて6ヶ月弱前、
だいたいが3ヶ月前~即入居可という形です。

そこから現勤務先の退職をして、
事業計画を作って借入先を探し、
賃貸借契約、設計・施工、認可…などと
していると開業までの時間が
半年から1年など掛かるのが普通です。

その間ずっとフリーレントがつけば
良いのですが、残念ながら
そんなに優しい世の中ではありません。

数ヶ月分の空家賃、もったいないですよね。


医療モールでの募集は、1~2年後に竣工する
建物での計画物件が多いです。
これが実は勤務医との相性が非常に良く、
ぜひご検討いただきたいという理由のひとつです。

計画物件であれば空家賃が発生せず、
引き渡し後すぐに着工できたりします。
これで百万円単位の節約が可能です。


6)ビルグレード

医療モール以外で、グレードの高い
計画物件の情報を入手できる
個人の医師はほぼいらっしゃいません。

大きめの新築ビルに単独テナントとして
入居する医療機関は、法人の分院だったり
その物件の地権者だったりです。

個人の医師が、なんちゃらヒルズだとか、
ほにゃららタワーで開院していたら、
それはもうほとんどが医療モールです。


不動産の世界では「ビルグレード」といい、
オフィスや商業などのビルをランク付けします。

SグレードやAグレードに、個人商店の
八百屋や食堂が入居できないように、
個人開業医師も入居することはほぼできません。

しかし、ハイグレードビルにいきなり
入居できるのが医療モールの利点のひとつです。


どんな業態でも、良いビルに入れば、
イメージ戦略上で大きなプラスの効果があります。

「こんな立派なビルに入っているんだ」
聞いたことのない会社名でも、丸の内の
新しい高層ビルにオフィスを構えていれば
信頼度がだいぶ増すことでしょう。

クリニックも例外ではありません。
患者などの顧客に対し、一気に信頼性を得る
ことができるのが入居する建物の立派さです。

自身や医院のブランディングの一環として、
新しくできるハイグレードビルの
医療モールに入居するというのは、
ある意味広告宣伝費の節約と同等の意味があります。

 


医療モール情報・開業物件を取り揃えています。
ご開業や分院展開、
またはご自身のクリニック譲渡、
後継者探しをお考えでしたら、
ぜひお気軽にお問い合わせください。

・物件選定
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トータルサポートをいたします。


⇒医療モールのススメ(前編)はこちらから
https://www.ishinotomo.com/blog/2018/07/post-5-616326.html

⇒医療モールの物件一覧はこちらから
https://www.ishinotomo.com/asset/20180719%20clinic%20mall.pdf


<お申込み・お問い合わせ>
 ライフサポート部
 TEL : 03-5422-9612
 MAIL:life_support@ishinotomo.com

 

投稿者: 株式会社医師のとも

2018.07.19更新

多くの開業希望ドクターとお会いしましたが、
ほとんどの先生が、1年前くらいから
本格的な開業活動を開始されています。

大抵の場合、地縁のあるエリアを対象に、
適した広さの物件を探すところからのスタート。


とても大切な物件選びですが、
開業物件は大きく分類して2種類です。

医療モールか否か。


オフィスビルとか雑居ビルとか、
商業施設とか戸建とか、
マンションの下層階とか、
実は色々あるのですが、
医療モールかそれ以外か、それが
一番大きな違いとお考えください。

では医療モールとそれ以外、
一体どんな違いがあるのでしょう。
どちらを選べば良いのでしょう。


分院の開設や、スポンサーが存在する
場合は別として、医師のともでは
勤務医からの一般的なご開業には
第一選択肢として医療モールをお勧めしています。

クリニックが複数入ることによる
認知性の高さや集患のしやすさ、
他科へ相談しやすいことなどは、
医療モールで開業する際の
わかりやすい大きなメリットです。


しかし、医師のともが初めての開業に
医療モールをお勧めする最大の理由は
「経済性」です!

 

ここで医療モールの最大の売りである
「経済性の六箇条」をお伝えしたいと思います。

1)賃料
2)初期費用
3)契約種別・年数
4)更新
5)空家賃
6)ビルグレード

 

1)賃料

医療モールの多くは、調剤薬局が企画しています。
ご存知の通り、構造的に調剤薬局は
医療機関があって初めて成り立つものだからです。

安定的な処方せん応需が欲しい調剤薬局は、
近くに複数の医療機関を抱えておきたい。
多少コストを掛けてでも、クリニックを
近隣に誘致したいということです。

そのため、薬局が多く賃料を支払い、
クリニックは相場よりも安い賃料で
入居できるような医療モールが多数あります。

周辺相場より1~2割は安いケースが多いでしょうか。
50万円の家賃相場であれば、40万円。

10年間の単純計算でなんと1,200万円もお得!


2)初期費用

見込み患者が多いところを選ぶと、
どうしても地域の中の商業エリアで
開業することが多くなります。

住宅であれば、敷金は家賃の1~3ヶ月程度ですが、
都会の商業向け不動産の場合は、
賃料の10~12ヶ月分が相場です。

都心部の商業的価値が高い物件などでは、
20ヶ月分といった敷金もあります。

ドクターに寄り添う医療モールでは、
敷金(保証金)6~10ヶ月ということが多く、
ここでも百万円単位の差が出てしまいます。

「でも敷金って退去時に帰ってくるお金でしょ?」
そう、確かに敷金は預け金です。

しかし!商業物件の場合は
「償却」という文字がよく書かれています!
償却とは、簡単にいうと敷金の中から
返さないお金があるよ、ということです。

償却1ヶ月分とか、償却10%というのが多いのですが、
医療モールの中には償却がなく、
全額返ってくる物件が多数あります。


3)契約種別・年数

《契約種別》

商業向け賃貸物件の場合、
・エリア
・物件グレード
に人気・魅力があるほど、契約種別が
貸主優位な内容となってしまいます。
これは需給バランスによる市場原理です。

具体的には、
・普通建物賃貸借契約/定期建物賃貸借契約
・契約年数
が特に重要な条件です。

簡単に言ってしまうと、
普通建物賃貸借契約(普通借)は借主優位、
定期建物賃貸借契約(定借)は貸主優位な
契約となります。

物件ごとに、貸主の意向で契約種別は
募集開始時点で既に決まっています。
借りたい人からの交渉で、定借物件が
普通借に変わることはまずありません。

定借はNGというわけではありません。
定借物件は、ある意味良い不動産の証拠です。
気に入った物件が定借だった場合、
開業と不動産に精通したアドバイザーに
ご相談の上で検討をお進めください。

《契約年数》

2~3年で閉院しよう、と開業する人はいません。
皆様、20年、30年と続ける不退転の覚悟で、
入念に開業準備をされていることでしょう。

更新(定借の場合は再契約)費用や、
賃料改定のことを考えると、
物件の契約年数は長めが望ましいです。

賃料改定ですが、当然ながら貸主から
値下げを言い渡すことはまず考えにくいです。
契約更新時の賃料改定とは、即ち値上げです。

医療モールは比較的長い契約年数の
物件が多い形になります。
10年~20年といった長期的な契約期間で、
安定的に入居できるのも医療モールの魅力です。

 

⇒医療モールのススメ(後編)はこちらから
https://www.ishinotomo.com/blog/2018/07/post-5-616326.html

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投稿者: 株式会社医師のとも

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