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医師のともブログ

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2020.04.12更新

 

◆コロナ禍がクリニック開業に与える影響(ウィズコロナ)


私の人生でリアルタイムに見聞きしているだけでも、この世界では本当に様々な、大きな出来事がありました。
玉音放送、日航機墜落事故、昭和天皇崩御、ドイツ統一とソ連崩壊、阪神大震災と地下鉄サリン事件、同時多発テロ事件…。


中でも、現代を生きる私たち日本人の生活やマインドを大きく変えたと言われるのが、バブル崩壊と東日本大震災です。

「失われた20年」とまで言われるほど、バブル崩壊はその後の日本に長く暗い影を落としました。
東日本大震災を経た日本社会では「絆」という言葉を象徴になったように、今までの価値観、人生観までもが転換されたことは記憶に新しいです。


この文章を書いている4月中旬、今回のコロナ禍はまったく出口が見えません。

聞いたこともなかった中国の一都市における「ただの海外ニュース」だった感染症が、ほんの半年足らずで世界を一変させてしまいました。

 

今年に入ってから、開業予定のクリニックでも色々な影響が出ています。

まず全てのクリニック開業案件に共通して、
トイレと空調の調達ができない
という現象が起きています。

トイレメーカーも空調メーカーも、部品の一部を中国の工場で生産しているそうです。
発注済の商品も、納期が未確定になってしまうという事態が全国で起きているため、内装工事の工期に響いています。


打ち合わせが困難
開業前の半年くらいは、様々な業者と何十回と打ち合わせを重ねます。
この打ち合わせがなかなか思うように進みません。

関連業者の多くはテレワークとなり、対面での商談はなるべく避けなければいけない状況になってしまいました。
ビデオ会議での打ち合わせが非常に増えています。
しかし、レイアウトの図面をみてやり取りをするときなど、やはり対面のようにスムーズにいかないことが多々あります。


採用の難化
特に受付採用について、応募が少ない傾向がありそうです。
医療機関に固執する必要のない受付・事務スタッフが、やはり感染リスクを敬遠しているのではないかと推測しています。

また、現職が病院勤務の看護師は、このタイミングで病院を離れるのが難しいとも聞きます。


自動精算機の導入
病院ではよく目にする自動精算機ですが、クリニックでも注目を浴びています。
元々は人件費削減目的でしたが、新型コロナウイルス以降は受付での現金受渡を避けるために導入を決めるケースが続いています。


オンライン診療の導入
2018年がオンライン診療元年と言われましたが、点数の低い中で実際に導入する医療機関はかなり少なかったのが事実です。
しかし、今回の新型コロナを契機に、オープン時から導入するケースがかなり増えました。
感染防止で初診解禁というのも、期間限定とはいえ、今後の普及の大きなはずみになるのではないでしょうか。


内覧会の中止
これはほぼ全件で起きています。
「3密」にもなりかねないので、医療機関としてはなかなか開催するわけにもいきません。

 

こういった状況の中、開業日が後ろ倒しになっているケースが複数あります。
退職日や賃料発生日などの兼ね合いで、開業日が遅れるというのは非常につらいことです。

また、開業時期について少し様子を見るという方が非常に多いです。

 


◆コロナ禍がクリニック開業に与える影響(アフターコロナ)


アフターコロナにおけるクリニック開業について、主に不動産の観点で少し考察してみました。

結論としては、
・テレワーク定着と景気後退でオフィス空室率が上がる
・空室率が上がるので賃料は少し下がる
・クリニックは希望の物件に入居しやすくなる
です。

以下、紐解いてみます。

 

【テレワークの定着】

人口減少社会でも社会を維持していくために、政府が取り組んできた働き方改革
また、オリパラ期間中の混雑緩和のために東京都が提唱してきたテレワーク時差出勤

一部の企業を除けばなかなか進んでいなかったこれらの試みですが、期せずしてこのコロナ禍で広く一般に浸透してしまいました。


かつて羽田元首相が提唱した奇妙な省エネルック・半袖スーツは全く定着しませんでしたが、東日本大震災による電力不足でクールビズは完全に普及しました。
オフィスワーカーが、男女問わずリュックやスニーカーで通勤するのも日常風景に溶け込んでいます。
フレックス勤務や時差通勤、育児中の短時間勤務などはもう当たり前のことと認識されています。

一度動き始めたこういうムーブメントが、簡単には元に戻らないのは皆が実感していることと思います。
このコロナ禍が終息しても、今回のリモートワークによる在宅勤務は、一時的な現象にとどまらないのではないでしょうか。

既にWeWorkなどのコワーキングスペースが、世界的に急速な拡大を見せていたところで今回の状況です。
現場や直接の接客がマストの業界・職種を除いて、オフィスワーカーにはある程度の頻度でテレワークが定着するはずです。


この数年、企業は優秀な人材を確保するために、先進的で魅力的なオフィスを、競うように都心の一等地に構えてきました。
アフターコロナの世界では、在宅勤務が許される企業かどうかが求職者の支持を得るようになるかもしれません。


テレワークは一過性ではなく、かつての産業革命のように、20世紀社会から21世紀社会へのパラダイムシフトにすら成り得るのではないでしょうか

テレワークへの急激な移行がなされた場合、コロナショックによる経済への打撃と相まって、近年続いていたオフィス需要を一気に低迷させる可能性が高いです。
空室率が上がれば、ダイレクトに反映されて賃料が下がります。
ここ数年ずっと高止まりしていた賃料相場が、一気に下方修正されると見込まれます。

 

<空室率と賃料の推移>

空室率と賃料の推移


【株価と地価と賃料】

「オリンピックが終わったら不動産が値下がりするでしょ」という声に、
 五輪後にオフィス賃料相場が大きく下がることはありません
と散々言い続けてきました。

マンションは既に頂点を超えていますが、オフィス・商業の賃貸不動産は非常に堅調でした。
過去最低水準の空室率を背景に、少なくとも2025年くらいまで下落の要因は何もなかったからです。

関係者は皆「バブル崩壊やリーマンショック、東日本大震災級の出来事が無い限りはこのまま高止まりでしょう」と口を揃えたかのように述べていたものです。

米中貿易摩擦は懸念材料ではありましたが、まさかこんな形で中国発の世界的経済危機が起こるとは想像もしていませんでした。

 

株価と地価は概ね似たような推移をします。
不動産は株のように流動性がないため値動きの幅は狭いですが、ほぼ1年ほど遅れて、株価に追従して地価が変動するような相関関係が見られます。

 

 <株価と地価の推移>

株価と地価の変動

出所)株式会社不動産流通システム


さて、日経平均はコロナショックでおおむね3割ほど下がりました。
2020年2月に23,800円台もつけていたのが、3月には16,500円台まで下がり、その後も19,500円台くらいまでしか戻せていません。
4月中旬時点で言えるのは、来年の年明けから春くらいには、地価が2割程下がっていてもおかしくないということです。

仮に地価が2割下がれば、賃料は少し遅れて1割から2割弱くらいは下がってきます(賃料は地価よりも変動幅が小さい)。

 

【医療機関と賃料】

当社で関わる保険診療の開業において、賃料は1坪当たり1.8~2.5万円のレンジに収まるのが大半です。
1割下がって坪1.6~2.3万円程度、2割下がると坪1.5~2.0万円ほどでしょうか。

クリニックに一般的な30坪の広さでいうと、月に数万円から10万円台の差額です。
単価5,000円の外来患者が、1日1人増減するのと同じくらいの計算です。
賃料は固定費ゆえ、安いに越したことはないのですが、月10万円はクリニック経営に対してそんなに大きなインパクトを与えません。

10万円を節約して妥協するよりも、もしコンセプトに適した物件があれば20万円高くてもそちらを選ぶほうが賢明です。
その結果、1日5人増患できれば良いのです(月50万円の売上増)。


アフターコロナでクリニックに有利なのは賃料が下がることではなく、物件を奪い合うライバルが減ることです。

企業の業績が好調だった近年、クリニックはなかなか良い物件に入居することができませんでした。
他業態の方が良い契約条件を提示してくるからです。
入居時によく競合して物件を奪い合うのは、飲食・物販・サービスなどの店舗と、中小企業のオフィスです。

ほとんどのビルオーナーは投資目的でビル経営をするので、高い賃料で入ってくれるところを選ぶのは当たり前です。
しかし、保険医療機関は特になかなか高い賃料を払いたがらない業態です。

クリニックは概ね遥かに利益率が高いため、他業態より高い賃料を払っても問題ないはずです。
ではなぜ医療機関が賃料を渋るのかというと、勤務医の給与が高いからです。
借入をして開業するのに、勤務医時代より収入が減るのはバカバカしいからでしょうか。
(坪3.0万円でも実は全然大丈夫ですが、それはまたの機会に)


そんな理由から、景気が良いときには、オーナーにとって医療機関はあまり魅力的なテナントではないのです。
しかしこのコロナショックで経済は冷え込み、またテレワークの普及で、商業・オフィス不動産マーケットでは需給バランスが逆転するでしょう。

そうなると、景気にあまり左右されず、長期的に安定した賃料収入をもたらすという医療機関の特徴が非常に強みになります。
オフィスやホテル、飲食店などの需要の陰で不遇だったクリニックが、今後は優良テナントとしてビルオーナーに歓迎されるタームに入ります。


敷居が高かった優良物件に入りやすくなるこれから先、理想のクリニックを作るという夢は叶いやすくなるでしょう(お天気キャスター風に)。

 

【結論】

このように、
・テレワーク定着と景気後退でオフィス空室率が上がる
・空室率が上がるので賃料は少し下がる
・クリニックは希望の物件に入居しやすくなる
ため、不動産の観点からは、クリニック開業にとってアフターコロナは悪いことばかりではありません。

 


◆さいごに


開業は人生の一大イベントです。

ライフステージと密接に関わるため、そんなに大きくはタイミングをずらせないこともあるでしょう。
もう動き始めている方や、どうしてもこの1~2年で開業しなければいけない方がいらっしゃいます。

先の見えないこの状況下で開業するのは、とてもとても勇気のいることと思います。
不安なお気持ちは察するに余り有ります。

しかし、例えば下降局面の株式市場でも、日々の相場の中で利益を上げることは十分可能です。
大きく値を下げた後に反発する銘柄はたくさんあります。

医院開業も経済活動の一環です。
コロナ禍でも、アフターコロナでも、良い側面も必ずあると信じて情報収集していただきたいと思います。


最後になってしまいましたが、ウイルスとの戦いで最前線に立たれているドクターやご家族が多いかと存じます。
感染リスクと背中合わせの中で医療体制を支えていただき、心より感謝申し上げます。

 

 


 

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投稿者: 株式会社医師のとも

2020.03.06更新

COVID-19の影響で確定申告の期限が延長されましたが、対象の皆様はもうお済みでしょうか。

そして、顧問税理士がいらっしゃる方は、良好な関係を築けていらっしゃいますか?

 

◆医師と税理士

ほとんどの開業医は税理士と顧問契約をされているかと思います。
勤務医でも、ご自身ではなく税理士に確定申告の代行依頼をされる方は多いでしょう。

開業されると、毎年の税務申告・決算以外にも、毎月の会計処理、経営状況の分析、相続税や贈与税の計算など、税理士に任せるのが一般的です。
顧問税理士には、税務知識や手続き代行だけではなく、経営面で頼れるパートナーとしての役割が求められます

パートナーである税理士との関わりは、開業してから始まるものではなく、開業準備の段階から必要となります。
開業物件や機器に関わる「開業資金」の調達です。
開業資金の大部分は金融機関からの借入によって調達をしますが、ご自身で銀行に相談するのは得策ではありません。

 

◆金融機関

このマイナス金利下で、銀行はクリニックへの融資に概ね積極的ではありますが、気をつけたいのは融資の条件です。
金利は比較しやすいのですが、
・返済期間
・元本返済の猶予期間
・「設備投資」と「運転資金」の割合
など、良い条件とは一元的なものではありません。

勤務医時代に都市銀行をメインバンクにしている方は多いと思います。
しかし馴染みのあるその都銀は、個人事業主である開業医への融資にそこまで積極的ではないかもしれません。
メガバンクが(金額的に)最も融資をしているのは大企業です。
 ※個人事業であろうと、医療機関は潰れにくく回収の見込みが高い優良な貸出先なので、最近では特に青色の銀行からの融資件数が増えてはいます

それに比べて、地方銀行や信用金庫などはそもそも中小企業・個人事業主をメイン顧客としているため、診療所を重要なターゲットと捉えています。
参入障壁が高く安定感のある医療機関には、スタートアップ企業というクラスターの中でも特に積極的な融資をしたがっています。

地銀も信金も、多くが首都圏に出張所を置いて営業をしています。
特に北関東や甲信越の地銀は、東京の新規クリニックへの融資実績が豊富です。

聞いたこともなかったような地銀や信金が、開業時の資金調達先となるのです

 

◆融資条件

その地銀・信金にしても、貸付条件は一定ではありません。

・自己資金の有無や額
・保有資産(不動産、証券、負債など)
・経歴や給与
・家族(構成、職業、収入、資産など)
・事業計画
など個々の与信状況によって、同じ額を借りるにしても最終的な返済額は大きく変わってきます。

属性を急に変えることはできませんが、同じ経済状況の人でも、見せ方次第で金融機関に与える印象は異なります。
銀行の融資担当者と日々渡り合っている税理士は、この見せ方というものを熟知しています

銀行側も、多数の取引実績がある税理士であれば最初からMAXの条件を出してきます。
これは当然、飛び込みで相談に来た事業実績のない医師が個人で引き出せるものではありません。

ほとんど自己資金の無い方でも、税理士が介在することで1億円ほどの無担保融資を受けて開業する例などは多くあります。


個々のドクターに応じて最適な融資条件を引き出せるのは、医療機関や医師に特化している経験豊富な税理士です。
「親の顧問税理士にそのままお願いしている」
「高校の同級生が税理士だから任せている」
「先輩ドクターに紹介されたから断れなかった」
などのパターンをよく聞くのですが、特に開業時にはパートナーに相応しい税理士か、改めて吟味いただきたいと思います。

 

◆税理士の専門分野

税理士にも、医師同様に専門分野があります。
中小企業の決算、確定申告、相続、節税、資金調達など、専門分野は多岐に渡ります。

そもそも、国家試験を受けずに税理士になっている人さえいます。
税務署OBと呼ばれますが、税務署などで一定期間の勤務実績があれば無試験で税理士資格を得られる制度があるのです。

特有の課題が多い医療業界において、精通した税理士を選ぶことは、足をくじいた時には整形外科を受診するのと同じレベルで重要です。
医療機関の税務や経営で専門知識を求めるのであれば、医療機関を専門的に担当している税理士を選びましょう

 

◆税理士ご紹介にあたり

医師のともで付き合いのある税理士事務所は10社ほどです。

全て医療機関専門か、医療に特化した部署を持っている事務所のみです。
その中から
・開業地
・現住所や現勤務先のエリア
・科目
・開業プラン(コンセプトや診察内容)
・クリニックの規模
など、色々な要素を考慮して2~3社の税理士事務所をご提案しています。

各社とご面談の上で最終的に決め手としていただきたいのは、ドクターと税理士の相性です。
クリニック経営や人生そのものへの考え方などのベクトルが乖離し過ぎていない税理士を選ぶのが重要です。

医院経営はもちろん、院長個人や家族のファイナンシャル面も含めたパートナーなので、方向性が違いすぎるとストレスが生まれます。
悩むことや困ることは正解がないことばかりなので、価値観のマッチング度合いが大切です。

 

◆開業後の担当税理士

開業時の担当者と、開業後の担当者が異なることが多いのが悩ましいです。
開業前は、各事務所の代表税理士やエース級が担当することがほとんどです。
知識や経験が豊富で、非常に頼りになります。

しかし、開業後に毎月来てくれる担当者にも同様に満足できるかは別問題です。
担当を変えてもらうこともできますが、日本のビジネスシーンにおいて「担当を変えろ」というのは相当な重大事件です。
なかなか言い出しにくいものです。

最終的には代表税理士やエースがフォローをしてくれますが、窓口となる担当税理士でストレスを感じる医師も一定数いるようです。

 

◆結論

税理士選びは、長い開業医生活において配偶者選びに次いで重要なのかもしれません。
婚姻関係を解消するのと同様、顧問税理士のリプレースというのも骨が折れることでしょう。

開業する前はもちろん、開業後においても、税理士のお悩みをお寄せいただくことはあります。
医師の「友」として、パートナー選びでお困りの際にご相談いただければお力になれるかと存じます。

 



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投稿者: 株式会社医師のとも

2020.02.06更新

tiger先輩ドクター「2020年から都会では開業できなくなるらしいよー?」
rabbit後輩くん  「えっマジすか!?」
tiger先輩ドクター「いや、まあよく知らないんだけどね」
rabbit後輩くん  「僕、そろそろ開業しようと思ってたんすけど…」


2019年に、ドクターの間でよくこんな会話がされていたとか、いないとか。
医師のとも開業担当にも、何度も「開業規制」についてのご質問がありました。


Xデーとされている2020年4月を目前に控え、ここで結論をお伝えしたいと思います。

安心してください、(今のところ)大丈夫ですよ!!


「外来医師多数区域」での新規開業に対する規制について、根拠となるのは厚労省が都道府県宛に2019年に出した2件の通知です。
 ・医師確保計画策定ガイドライン(厚生労働省サイト)
 ・外来医療に係る医療提供体制の確保に関するガイドライン(厚生労働省サイト)


ざっくりと要約すると、
 ◆地方で医師が足りない
 ◆病床を診る医師が足りない
 ◆キツい科目の医師が足りない
 ◆在宅医師をもっと増やしたい
 →じゃあ都会でクリニック開業するのやめさせたらよくない?
という感じです。


きちんとした厚労省の、きちんとしたエリート官僚の方々なので、きちんとしたエビデンスに基づいて「医師偏在指標」「外来医療偏在指標」というのをきちんと算出しています。
 ・医師偏在指標(厚生労働省サイト)
 ・外来医師偏在指標(厚生労働省サイト)


重要な点を抜粋すると、
 ・病院の医師が6割、診療所(有床・無床)の医師が4割
 ・人口10万人当たりの診療所(有床・無床)数は都道府県によって大差がある
  (1位:和歌山県109.5院 2位:島根県105.3院 3位:長崎県101.9院
    …45位:千葉県60.2院 46位:茨城59.8院 47位:埼玉県58.3院)
   ※全国平均は80.1院
となっています。


都道府県単位かつ10万人当たりで集計すると全くピンとこないのですが、人口10万人対無床診療所数で都市部への偏在は顕著です。
 ・特別区 103.8院
 ・政令市  81.5院
 ・中核市  69.9院
 ・その他  63.3院
  ※全国平均は71.8院


厚労省的には
 ・都市部に無床診療所が集中している
 ・夜間休日の初期救急、在宅医療などの医療リソースが不足している
ことを問題視しており、二次医療圏単位で「外来医師多数区域」をあぶり出すことにしました。

 


なお「外来医師多数地域」の定義は、全二次医療圏のうちの上位1/3とのことです。

結構な数となります。
一都三県では、
 ・東京23区(城東エリアの一部を除く)
 ・神奈川県横浜市
 ・神奈川県川崎市
 ・千葉県千葉市
 ・埼玉県さいたま市
が入ります。
開業地として、医師のともでも皆様に人気のエリアが全て含まれています。


 


また、
 ・救急医療体制
 ・グループ診療の推進
 ・医療設備の共同利用
などで外来医療機関の機能分化を進め、連携について協議した結果を公表することを決めました。


そしてここもインパクトの大きいところでしたが、外来医師多数区域での新規開業者には、不足している
 ・夜間休日の初期救急
 ・在宅医療
 ・公衆衛生(産業医、学校医、予防接種)
などを担うことを求め、新規開業者が拒否した場合には「協議の場」を設けて、「協議結果を発表」するとしています。


長くなったので雑にまとめると、
 ◆えっ、都会で開業するの!?
 ◆んー、開業しても良いけど、外来だけじゃダメだよ!
 ◆は?外来だけとか言ってると呼び出しね、あと世間に晒すよ?
というところでしょうか。


なかなかの脅し文句にも読み取れるため、俗に「(事実上の)開業規制」と言われることになりました。

しかし現時点では、戦々恐々、恐れおののく必要はありません。


まず「協議の場」について具体的に示されていません。
地域医療構想調整会議という、医師会や歯科医師会、病院団体、保険者などの会議になるかもしれませんが、現時点でボードメンバーは未定です。


そもそも、日本で最高の法的効力を持つ憲法において保証される「職業選択の自由」に抵触してしまう制限はありえません。
基本的人権に含まれる「経済的自由権」は、公共の福祉に反しない限り、国家を含む何人にも干渉されません。


「職業選択の自由」はかなり強力な権利なので、いわゆる「開業規制」は非現実的です。


厚労省が外来医師多数地域での開業を抑制するためには、診療報酬に地域性を盛り込むのが実現可能な方法と思われます。
介護保険では既に「1級地」「2級地」…「7級地」「その他」と8段階に区別されて加算されています。
これを医療の診療報酬にもいずれ取り入れるというのが現実的な路線と想定されています。


そうなった場合、自然と外来医師多数地域への新規開業は減り、「外来医師少なめ地域(仮称)」へ流入すると想定できます。
人口当たりの外来医師数なので、存続の危ぶまれる過疎地ということでもなく、一般診療を行う上では開業最適地域と考えても良さそうです。


「外来医師少なめ地域(仮称)」≒「競合がいないので開業に向いている地域」


とはいえクリニックのコンセプトによっては、都心のターミナル駅がふさわしい場合もあります。
最も重要なのは、やりたい診療や診たい患者層にマッチする開業地を選ぶことです。


開業を考え始めたら、一度ご相談ください。
医師のともは医師の友人のように、親身になってサポートいたします。

 



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投稿者: 株式会社医師のとも

2020.01.17更新

 

その1はこちら

 

 


 

◆診療圏調査のここがダメ


保険診療で開業する場合には必ずご覧になる診療圏調査ですが、この数字の良し悪しを鵜呑みにするのは早計です。

よくある無料の(市販システムを使った)診療圏調査のダメな点を挙げます。

 


1)競合のカウントが大雑把

ほとんどの診療圏調査は、単純な割り算で患者数を予測します。

当該科目を標榜していれば競合として認識されるため、例えば

 ・高齢院長で、例えば週3日午前のみの診察でも1院

 ・小児科医が内科も標榜しているなど、専門外でも競合1院

 ・大病院のサテライトで10診でも1院

というカウントになります。

実態に沿った診療圏調査をするには、各院の状況を個別に確認する必要があります。


盲点なのが繁盛している競合の存在です。

例えば外来数1日100名の内科が近くにあれば、あぶれている患者が必ず自院に来ます。

強すぎる競合はむしろチャンスなのですが、これも診療圏調査では読み取れません。

 

2)地理的条件を考慮していない

候補地の同心円上で診療圏を設定するので、住民の生活動線が考慮されていません。

川、線路、大きな道路、坂道などで、近くても行きにくい場所などがあります。

また、スーパーとの位置関係、駅へのルート、細かいことですが改札の位置などでも人々の動線は影響を受けます。


駅からの距離はもちろん重要ですが、住民の認知を得る上では、生活動線に接しているかどうかというのがとても大切なことです。

 

3)各データが最新ではない

人口データは、総務省によって5年毎(西暦で5の倍数の年)に実施される国勢調査を基に算出します。

そのため、どうしても年単位のタイムラグが生じます


近年、特に都市部においては、高度成長期に形成された都市構造が、再開発によって著しく変化をしています。

二次診療圏である半径1,000m圏内ともなると、数千人単位で人口増が有り得ます。

逆に、存続できない自治体も出るというように、人口流出で医療ニーズも縮小するエリアもあります。


また、競合医院も最新状況が常に反映されているわけではありません。

新規開院や廃院について、タイムリーな情報入手の上でデータ補正をする必要があります。

競合院が1件増減するだけで、想定患者数は大きく変化します。

 

4)連携を盛り込めない

近隣病院や診療所、福祉施設などとの連携ができるかどうか、当然ながら診療圏調査には盛り込めません。

既存の競合院は、もしかしたら近くの大病院での勤務を経て独立した院長かもしれません。

内科と皮膚科と整形外科が、同門出身で繋がっている仲間かもしれません。


診療圏調査では見えてこない地域医療の状況があります。

 


5)一番大事なアレが考慮されていない

当たり前ですが、消費者は立地だけで店舗を選びません。

特にこの情報化社会においては、駅前のチェーン店より、駅徒歩5分の裏通りにひっそり佇む美味しいラーメン屋に行列ができます。


医業は大まかなくくりではサービス業です。

競合がいるエリアであれば、患者はサービス内容もクリニック選択の指標にします。

「一番大事なアレ」とはサービスの質です。

「どんなクリニック(≒ドクター)なのか」ということです。


 ・院長のキャラクターや経歴 (優しいか、よく話を聞いてくれるか、信頼できそうか、専門医の有無)

 ・スタッフの接遇 (笑顔があるか、言葉使いは適切か、心遣いを感じるか)

 ・医療サービスの特徴 (専門性、必要な機器が揃っているか、適切な検査をしているか、納得できる処置・処方か)


好立地であれば、初診はそれなりに来るでしょう。

しかし、再訪の動機づけに大きく影響するのは、立地条件よりもむしろサービスの質です。

コンシューマーは感情で動くものと認識することが、経営者には重要です。


自院のサービス品質はご自身で向上させることができます。

開業前に確認すべきは競合院です。

どんなドクターで、診察内容なのかは診療圏調査では見えてきません。

 


 

◆おすすめしたい診療圏調査の活用法


診療圏調査での単純計算結果を参考にしつつ、競合の状況を推察し、自院がそのエリアで「選ばれるかどうか」でご判断ください。

次に来る競合もあるかもしれません。

単純計算上では、新規クリニックにシェアを奪われます。


診療圏調査に一喜一憂するのではなく、診療圏調査を基に考察し、そのエリアの特性上、ご自身の強みで勝負できるかどうかを見極めていただきたいと思います。

データを使って更に分析を深めるのには、診療圏調査は有益な情報源となります。

コンサルタントにお声掛けいただき、ぜひご活用いただきたいと思います。

 


 

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投稿者: 株式会社医師のとも

2020.01.17更新

 

2020年1月より、診療圏調査システムを導入いたしました。


時々ご要望をいただく診療圏調査について、これまでは協力企業へ依頼していたため、数日から長いと1週間以上お待たせしてしまう状態でした。

開業物件の取扱件数は業界でトップクラスと自負していますが、この点はサービスのボトルネックと感じていました。

陰様でクリニック開業をサポートする機会を多くいただいており、より一層お役に立てるよう、に乗じて(?)システム導入に至りました。


これを機会に、皆様が知っているようで、実はわかりにくい診療圏調査について紐解いてみたいと思います。

 なお、本投稿で指す「診療圏調査」とは、コンサル会社などから無料で提供される簡易的な診療圏調査報告書などを指します。
 そのデータを基に、(主に有料で)時間と労力を掛けて詳細の調査をしてくれるサービスも少数存在します。
 そちらについては、今回の「診療圏調査」には含みません。

 


 

◆時間のない方はここだけ読めばOK


良いと思った物件がある場合、診療圏調査結果を気にしすぎてはいけません。

診療圏調査とは、「エリア人口×受療率」で算出するエリア全体の患者数を、競合医院数で割って自院で見込める患者数を調べるというものです。

理にかなっていますが、個別の状況を色々と無視した単純計算のため、精度はそこまでではないと思ってください。

「何もしていないのにパソコンが壊れた」と言われるときと同じレベルの信頼度です。


診療圏調査はあくまで目安であり、一番の存在意義は「銀行提出のため」かもしれません。
 ※開業資金の調達で銀行融資を受けるには、事業計画書と共に提出を求められます

「診療圏調査結果が良いからここにする」

「診療圏調査結果が悪いからここはやめた」

はダメです。

診療圏調査を無視することはできませんが、過信しないようにしていただきたいと思います。

 


 

◆診療圏調査についてもう少し詳しく


改めまして。

広義での診療圏調査とは、指定した地点で開業した場合に、どの程度の外来数を見込めるのかという試算です。

商圏調査・市場調査という名称で各業態が出店の際に行うマーケティングの、診療所バージョンです。

特に保険診療の場合に、開業地を選ぶひとつの指標とされます。


医療同様にエビデンスが重要な金融機関から、融資を受ける際には事業計画書や経歴書とともに提出を求められます。

都市部や近郊エリアでは、候補地(サンプルでは皇居)を中心とする半径500m(一次診療圏/サンプル図1の赤い丸)と半径1,000m(二次診療圏/サンプル図2の青い丸)を対象エリアとします。

各診療圏における人口から来院患者数を計算するのが一般的です。

 ※婦人科や泌尿器科、脳神経外科など、医院数が少ない科目の場合は、診療圏を広く取ることがあります
 ※郊外では診療圏を広く取る必要があります


なお、ここで言う人口とは、国勢調査による居住者数を指します。

オフィス街など都心の場合は、別に「昼間人口」(就業・就学で訪れている人数)も重要になります。

対象人口の中から、厚労省が出している「受療率」に沿って「地域患者数」が算出できます。

地域患者数を、診療圏内で同科目を標榜しているクリニック数で割ったものが推計される「来院患者数」(サンプル図1の右下、赤枠の数値)となります。

 

(サンプル図1)診療圏内における競合院の数と位置、年代性別で人口が記載、計算で来院患者数を割り出す

診療圏調査報告書サンプル

 

(サンプル図2)各地域における人口の多さもわかります

診療圏調査サンプル2


 

◆診療圏調査との付き合い方


否定から入りましたが、複数物件を比較検討するには有用なので、ぜひ積極的にご活用ください。

弊社でもそのために導入いたしました。


システムでポンッと出た値の比較だけでも、エリアのポテンシャルは十分推測できます

正確な患者数の予測値を得るには、複数の要素を考慮する必要がありますが、10の候補物件を5に絞り込むには有用なツールです。


ただし、比較検討には必ず同じ診療圏調査ソフトを使ってください。

診療圏調査ソフトは5種類以上あります。

違うソフトでは、同じ候補地で調べても多少異なる数値が出てきてしまいます。

同条件でのサンプリングは、データ比較の大前提ですのでご注意ください。

多くの医師が開業したいと考えているエリアでは、診療圏調査で良い数字が出ることはほとんどありません。

開業相談のほとんどが都市部か近郊エリアご希望ですが、当然そこには既存クリニックがあります。

母数(人口)を割る数字(競合院)が多ければ、解(来院患者数)は小さくなります。

単純な割り算なので、診療圏調査結果は思わしくありません。


もし競合が皆無のエリアがあったら、そこは市場性が乏しいところか、本当に本当に希少な掘り出し物です。
競合の多い人気駅でも、徒歩15分など駅から離れれば、診療圏調査結果が抜群のところはあります。
そういったところにも目を向けてみるのは有効です。

 


診療圏調査は、時間と労力を掛けて精査したものでない限り、そこまで信憑性の高いものではありません。

無料で手に入る診療圏調査レポートは、基本的にはただの単純計算結果です。割り算です。

ひとまずは周辺の人口と、競合の数や所在地を確かめる程度にご覧ください。

 


 

◆診療圏調査のここがダメ


保険診療で開業する場合には必ずご覧になる診療圏調査ですが、この数字の良し悪しを鵜呑みにするのは早計です。

よくある無料の(市販システムを使った)診療圏調査のダメな点を挙げます。

 

続きはこちら

 

 


 

医師のともライフサポート部では、開院までのフルサポートだけでなく、
 ・物件仲介のみ
 ・事業計画のみ
 ・内装レイアウトのみ
 ・機器選定のみ
 ・HP作成や集患、広告のみ
など、ご希望に応じた無料サポートが可能です。
お気軽にご相談ください。

 


開業サポート事業 https://www.ishinotomo.com/kaigyou/
開業物件一覧 https://www.ishinotomo.com/kaigyou_lists/

 

 ライフサポート部 担当:座間
 TEL : 03-5422-9612
 MAIL: life_support@ishinotomo.com

 

 

 

投稿者: 株式会社医師のとも

2019.08.14更新

クリニック開業
医師のともライフサポート部では、年間で20院ほどの開業・継承をお手伝いしています。

HPや、週1回配信の開業物件メルマガの閲覧数と問い合わせ数から、ライフサポート部で「医師が開業したい街」をランク付けしてみました。

 



5位 丸の内・大手町

金融や商社、メーカーなど日本を代表する巨大企業の本社が集積する東京駅周辺エリア。
ビジネスパーソンに焦点を絞ったクリニックに人気です。

とはいえ、スポンサーやコネ、経営実績のない個人が、当エリアの大規模オフィスビルで開業するのはかなり困難です。

東京駅エリアご希望の方は、中小ビルが多くあり、また今後の大規模再開発が集中する八重洲エリアが狙い目!


4位 恵比寿

住みたい街ランキングで上位常連の恵比寿。
住民とオフィスワーカーが程よく両立している街ゆえ、一般的な診療に加え、専門外来や自由診療でも集患できる間口の広さが人気です。

ただ、徒歩数分で住宅街となる狭い商業エリアゆえ、クリニックが入居できる建物自体が少なく、また飲食業態の出店意欲が高いエリアなので、限られた空き物件を狙うライバルはとても多いです。

需給バランスの悪さゆえ、駅力に比べて賃料相場は高め。
コスパを見極めましょう。


3位 渋谷

近年では東京一と言われる大規模再開発により、IT企業を始めとする国内外の先進企業と大量の若い労働力が再び大集結する渋谷。

健診・人間ドックを展開する法人からの注目度は特にズバ抜けているエリアです。
美容をはじめ、保険診療や歯科にも人気ですが、とにかく物件が出てもすぐ決まるのがこの街です。
(医師のともでは、渋谷の覇者である東急不動産とは特に良好なパートナー関係です)

まだ物件争奪戦の競争がゆるくて賃料が現実的なのは渋谷1~3丁目と桜丘町エリア。
住民が比較的多いのは東1~2丁目エリア。


2位 銀座

美容といえば銀座。

港区・渋谷区から、湾岸から、横浜から、中国・台湾・香港から、上質な美への探究心を持つアッパー層が、平日昼間でも引き寄せられる街です。

保険診療領域でも、特色を持って広域から集患したいドクターの第一選択となるのがやはり銀座。

銀座四丁目交差点に近いほどとんでもない坪単価ですが、銀座1丁目や8丁目、または日比谷や東銀座に近接した場所では比較的手頃な物件もあります。
ただし伝統と歴史ある商業地ゆえ、ビルの築年数を気にしてはいけないのが銀座です。


1位 新宿

世界一のターミナル駅である新宿駅を中心とした、西新宿や新宿三丁目、歌舞伎町も擁する超巨大なマーケット。

西口では多くの高層ビルが立ち並び、予防医療や保険診療の各科が常に物件を探しています。
東口では商業ゾーンが広がり、自由診療を中心として恒常的に開業物件が求められています。

新宿駅徒歩10分エリアでは、飲食、物販、サービス、インバウンドなどあらゆる商業店舗や、大小様々な企業(オフィス)が空き物件を狙っています。

その懐の深さゆえライバルはとにかく多く、あっという間に募集が終了するのがこの街で、希望に合う物件を2~3年待っているという声もよく聞きます。
どうしても新宿エリアにこだわるようなら、西新宿7丁目や代々木3丁目あたりにチラホラ物件があることも。

 


 

専門性を出したいドクターや、移転や分院希望の自由診療クリニックからのご相談が比較的多いため、集計すると都心5区への集中が目立ちました。
医師の居住地も都心5区が多いので、通勤を考えるとやはり注目度が高いのは当然ですね。

次いで城南と城西を中心とする山手線周縁部と、横浜市・川崎市、立川までの中央線沿線などは安定して人気があります。

視点を変えて、閲覧数・問い合わせ数ではなく、開業サポートの実績(開院数)で見ると、年間20件のうち半数ほどが近郊・郊外エリアとなります。
山手線駅から30分程度の、比較的大きな駅などは、人口減少による地域経済衰退のリスクが少なく、地域医療やプライマリ志向の方から一定の人気があります。

2020年からの「外来医師多数区域」問題もあり、今後の開業エリア選定はより悩ましくなりそうです。

医師のともライフサポート部では、開院までのフルサポートだけでなく、
 ・物件仲介のみ
 ・事業計画のみ
 ・内装レイアウトのみ
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など、ご希望に応じた無料サポートが可能です。
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 TEL : 03-5422-9612
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投稿者: 株式会社医師のとも

2018.07.19更新

医療モールの最大の売りである
「経済性の六箇条」

1)賃料
2)初期費用
3)契約種別・年数
4)更新
5)空家賃
6)ビルグレード

 

4)更新

契約種別で出てきた定借
(定期建物賃貸借契約)ですが、
契約期間を満了すると、基本的には
契約が終了となります。

つまり、10年間の契約期間であれば、
10年後には退去しなければいけません。
 ※物件によって、または契約前の交渉によって、
  再契約できるケースもあります。

せっかくがんばって軌道に乗せたのに、
10年で移転を強いられるのは好ましくありません。

医療モールであれば、普通借でも10年以上の
長期契約だったり、定借20年以上という
ケースが多々あります。

これはモール企画元である調剤薬局が、
クリニックとの共存共栄を目指す、
一蓮托生の存在だからです。

良い先生と長くタッグを組みたい、
そんな想いが医療モールの根底にはあります。


5)空家賃

空家賃。からやちん。kara-yachin。

契約日から入居日までに発生する家賃のこと。
開業の場合は、内装工事着工までの
賃料とお考えください。


実はよくある落とし穴なのですが、
医療モール以外の物件では、
ほとんどの場合、数ヶ月分の無駄な家賃を
支払う必要があります。


既存建物の場合、
前テナントの退去が決定してから
貸主は次テナントの募集を始めます。

物件情報として開業希望医師に届くのは
すごく早くて6ヶ月弱前、
だいたいが3ヶ月前~即入居可という形です。

そこから現勤務先の退職をして、
事業計画を作って借入先を探し、
賃貸借契約、設計・施工、認可…などと
していると開業までの時間が
半年から1年など掛かるのが普通です。

その間ずっとフリーレントがつけば
良いのですが、残念ながら
そんなに優しい世の中ではありません。

数ヶ月分の空家賃、もったいないですよね。


医療モールでの募集は、1~2年後に竣工する
建物での計画物件が多いです。
これが実は勤務医との相性が非常に良く、
ぜひご検討いただきたいという理由のひとつです。

計画物件であれば空家賃が発生せず、
引き渡し後すぐに着工できたりします。
これで百万円単位の節約が可能です。


6)ビルグレード

医療モール以外で、グレードの高い
計画物件の情報を入手できる
個人の医師はほぼいらっしゃいません。

大きめの新築ビルに単独テナントとして
入居する医療機関は、法人の分院だったり
その物件の地権者だったりです。

個人の医師が、なんちゃらヒルズだとか、
ほにゃららタワーで開院していたら、
それはもうほとんどが医療モールです。


不動産の世界では「ビルグレード」といい、
オフィスや商業などのビルをランク付けします。

SグレードやAグレードに、個人商店の
八百屋や食堂が入居できないように、
個人開業医師も入居することはほぼできません。

しかし、ハイグレードビルにいきなり
入居できるのが医療モールの利点のひとつです。


どんな業態でも、良いビルに入れば、
イメージ戦略上で大きなプラスの効果があります。

「こんな立派なビルに入っているんだ」
聞いたことのない会社名でも、丸の内の
新しい高層ビルにオフィスを構えていれば
信頼度がだいぶ増すことでしょう。

クリニックも例外ではありません。
患者などの顧客に対し、一気に信頼性を得る
ことができるのが入居する建物の立派さです。

自身や医院のブランディングの一環として、
新しくできるハイグレードビルの
医療モールに入居するというのは、
ある意味広告宣伝費の節約と同等の意味があります。

 


医療モール情報・開業物件を取り揃えています。
ご開業や分院展開、
またはご自身のクリニック譲渡、
後継者探しをお考えでしたら、
ぜひお気軽にお問い合わせください。

・物件選定
・事業計画立案
・資金調達
・設計施工
・医療機器導入
・届出
・広告
クリニック開業に関する全てのステップで、
税理士や各専門家と協力の上で
トータルサポートをいたします。


⇒医療モールのススメ(前編)はこちらから
https://www.ishinotomo.com/blog/2018/07/post-5-616326.html

⇒医療モールの物件一覧はこちらから
https://www.ishinotomo.com/asset/20180719%20clinic%20mall.pdf


<お申込み・お問い合わせ>
 ライフサポート部
 TEL : 03-5422-9612
 MAIL:life_support@ishinotomo.com

 

投稿者: 株式会社医師のとも

2018.07.19更新

多くの開業希望ドクターとお会いしましたが、
ほとんどの先生が、1年前くらいから
本格的な開業活動を開始されています。

大抵の場合、地縁のあるエリアを対象に、
適した広さの物件を探すところからのスタート。


とても大切な物件選びですが、
開業物件は大きく分類して2種類です。

医療モールか否か。


オフィスビルとか雑居ビルとか、
商業施設とか戸建とか、
マンションの下層階とか、
実は色々あるのですが、
医療モールかそれ以外か、それが
一番大きな違いとお考えください。

では医療モールとそれ以外、
一体どんな違いがあるのでしょう。
どちらを選べば良いのでしょう。


分院の開設や、スポンサーが存在する
場合は別として、医師のともでは
勤務医からの一般的なご開業には
第一選択肢として医療モールをお勧めしています。

クリニックが複数入ることによる
認知性の高さや集患のしやすさ、
他科へ相談しやすいことなどは、
医療モールで開業する際の
わかりやすい大きなメリットです。


しかし、医師のともが初めての開業に
医療モールをお勧めする最大の理由は
「経済性」です!

 

ここで医療モールの最大の売りである
「経済性の六箇条」をお伝えしたいと思います。

1)賃料
2)初期費用
3)契約種別・年数
4)更新
5)空家賃
6)ビルグレード

 

1)賃料

医療モールの多くは、調剤薬局が企画しています。
ご存知の通り、構造的に調剤薬局は
医療機関があって初めて成り立つものだからです。

安定的な処方せん応需が欲しい調剤薬局は、
近くに複数の医療機関を抱えておきたい。
多少コストを掛けてでも、クリニックを
近隣に誘致したいということです。

そのため、薬局が多く賃料を支払い、
クリニックは相場よりも安い賃料で
入居できるような医療モールが多数あります。

周辺相場より1~2割は安いケースが多いでしょうか。
50万円の家賃相場であれば、40万円。

10年間の単純計算でなんと1,200万円もお得!


2)初期費用

見込み患者が多いところを選ぶと、
どうしても地域の中の商業エリアで
開業することが多くなります。

住宅であれば、敷金は家賃の1~3ヶ月程度ですが、
都会の商業向け不動産の場合は、
賃料の10~12ヶ月分が相場です。

都心部の商業的価値が高い物件などでは、
20ヶ月分といった敷金もあります。

ドクターに寄り添う医療モールでは、
敷金(保証金)6~10ヶ月ということが多く、
ここでも百万円単位の差が出てしまいます。

「でも敷金って退去時に帰ってくるお金でしょ?」
そう、確かに敷金は預け金です。

しかし!商業物件の場合は
「償却」という文字がよく書かれています!
償却とは、簡単にいうと敷金の中から
返さないお金があるよ、ということです。

償却1ヶ月分とか、償却10%というのが多いのですが、
医療モールの中には償却がなく、
全額返ってくる物件が多数あります。


3)契約種別・年数

《契約種別》

商業向け賃貸物件の場合、
・エリア
・物件グレード
に人気・魅力があるほど、契約種別が
貸主優位な内容となってしまいます。
これは需給バランスによる市場原理です。

具体的には、
・普通建物賃貸借契約/定期建物賃貸借契約
・契約年数
が特に重要な条件です。

簡単に言ってしまうと、
普通建物賃貸借契約(普通借)は借主優位、
定期建物賃貸借契約(定借)は貸主優位な
契約となります。

物件ごとに、貸主の意向で契約種別は
募集開始時点で既に決まっています。
借りたい人からの交渉で、定借物件が
普通借に変わることはまずありません。

定借はNGというわけではありません。
定借物件は、ある意味良い不動産の証拠です。
気に入った物件が定借だった場合、
開業と不動産に精通したアドバイザーに
ご相談の上で検討をお進めください。

《契約年数》

2~3年で閉院しよう、と開業する人はいません。
皆様、20年、30年と続ける不退転の覚悟で、
入念に開業準備をされていることでしょう。

更新(定借の場合は再契約)費用や、
賃料改定のことを考えると、
物件の契約年数は長めが望ましいです。

賃料改定ですが、当然ながら貸主から
値下げを言い渡すことはまず考えにくいです。
契約更新時の賃料改定とは、即ち値上げです。

医療モールは比較的長い契約年数の
物件が多い形になります。
10年~20年といった長期的な契約期間で、
安定的に入居できるのも医療モールの魅力です。

 

⇒医療モールのススメ(後編)はこちらから
https://www.ishinotomo.com/blog/2018/07/post-5-616326.html

⇒医療モールの物件一覧はこちらから
https://www.ishinotomo.com/asset/20180719%20clinic%20mall.pdf


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投稿者: 株式会社医師のとも

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