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医師のともブログ

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2022.08.22更新

 

医師のともライフサポート部です。

常にクリニック開業物件探しのオーダーがあり、注目を浴びている新宿エリア。
エリアの特徴や不動産動向、駅近物件をご紹介します!
新規開業・分院の候補地として良いエリアを探している方の、立地選定のご参考になれば幸いです。

 


 

【エリア分析レポート(新宿)】

 

乗降客数で世界1位のターミナルである新宿駅。

バスタ新宿とJR新宿ミライナタワーを始めとする南口の再開発が一段落したかと思ったら、これから西口の駅前大規模再開発が始まります。


小田急百貨店と京王百貨店の跡地の、都庁を超える超高層複合タワー(高さ260m)を含む大型駅ビルが西口再開発の目玉。
他にも明治安田生命新宿ビルを含む6棟跡地の複合ビル計画も進み、モード学園コクーンタワー以降はどことなく停滞ムードのあった西口エリアはこれから一変します。


西口ヨドバシカメラ周辺再開発や東口のルミネエスト建替も期待されており、丸の内や渋谷に押され気味の新宿は、再び東京を代表する街に返り咲くことが予想されます。

 

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イメージパース(西口駅前広場より)

 

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新宿駅西口地区開発 イメージパース

 

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 イメージパース(西側より)

 

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 歩行者ネットワークイメージ

 

画像は下記サイトより引用(Impress Watch)
https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1402604.html

 



新宿という街の特徴は、懐の深さです。

 

世界一である乗降者数は鉄道各社合計で360万人と、横浜市人口に匹敵する膨大な人数です。
ライバルの既存院はもちろん多いのですが、マーケットは底知らずで色々なクリニックを受け入れられるキャパシティがあります。

 

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詳しくは別の機会としますが、大きいマーケットでは、後から競合ができることによるダメージが少ないのがメリットです。
開業時は既存の競合ばかり気にしますが、開業してみると今度は「新しいクリニックが来るのでは」と心配になるものです。


乗降者数が少ない駅で新しい競合ができると大きなインパクトがありますが、メガターミナルのキャパシティならその影響は小さいです。


山手線主要駅、東京・上野・池袋・新宿・渋谷・品川の中で、最も多くの顔を持つのが新宿です。

・都庁や多くのオフィスビル、一流ホテルを擁する西新宿高層ビル群
・日本一の歓楽街、歌舞伎町
・伊勢丹新宿店や海外ブランド路面店なども軒を連ねる一大商業エリア、新宿三丁目
・バスタやミライナタワー、タイムズスクエア、NEWoManが並ぶ比較的新しい街、南口

など、エリアによって様々な顔を見せる新宿。


オフィスワーカーや店舗スタッフ、ナイトワーカー、買い物客、学生など老若男女が集まり、徒歩10分圏あたりからは住宅地も抱える多様な街ゆえ、あらゆるコンセプトのクリニックを受け入れる器の大きさがあります。

クリニックが入れる物件が出やすい6つのエリアを、それぞれを分析してみました。
各エリアの募集物件もご紹介します(タイミングにより募集終了となっている場合もあります)。

 

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①新宿3丁目エリア
 東口
 JR新宿駅、明治通り、甲州街道、靖国通りに囲まれる大商業エリア

買い物、食事、映画などの消費活動の中心地です。
幅広いターゲットを狙うには最適ですが、銀座に次いで日本で二番目に公示地価が高く、賃料は高水準。
銀座や渋谷、表参道同様に、美容チェーンのフラッグシップには最適です。

 

 ビルテナント/ルミネエスト向かい、東口すぐの好立地ビル
 https://www.ishinotomo.com/kaigyou_list_4711

 ビルテナント/伊勢丹並び、明治通り沿いの好立地ビル
 https://www.ishinotomo.com/kaigyou_list_4673

 ビルテナント/新宿マルイアネックス向かい、角地で視認性良好
 https://www.ishinotomo.com/kaigyou_list_4646

 ビルテナント/靖国通り沿い、新宿3丁目の店舗ビル
 https://www.ishinotomo.com/kaigyou_list_4569



②南口エリア
 南口
 タカシマヤタイムズスクエア・明治通り沿い周辺

渋谷区千駄ヶ谷5丁目と新宿区新宿4丁目が含まれる、明治通りを囲んで南北に細長く存在する狭いエリア。
多くはありませんが、ときどきクリニック向け物件が出ます。
賃料は高め、アパレルやスポーツ、おしゃれ飲食などの店舗が並び、ゴチャゴチャしていない比較的クリーンなイメージです。

 
 ビルテナント/NEWoMan向かいの超好立地ビル2階
 https://www.ishinotomo.com/kaigyou_list_4586


③代々木2丁目エリア
 西口
 甲州街道の南

甲州街道を境に、南側は渋谷区となります。
狭いエリアですが、比較的優しい賃料設定のビルも出やすい場所です。
次の④西新宿1丁目エリアより人通りは減りますが、清潔感があるイメージです。
後方に住宅街を持つエリアでもあります。

 
 新規医療モール計画/再開発で就業人口が更に増える新宿西口エリアの超大型医療モール
 https://www.ishinotomo.com/kaigyou_list_4491


④西新宿1丁目エリア
 西口
 甲州街道の北、ヨドバシカメラ~新宿郵便局周辺

西口では一番の商業集積地ですが、①新宿3丁目エリアに比べると規模は小さめ。
物販店舗よりも飲食店舗やサービス店舗が目立つエリアです。
東口よりは抑えられているものの、築浅ビルでは手を出しにくい賃料設定です。

 
 新築ビルテナント/西口の商業エリア、おしゃれなデザイナーズビル
 https://www.ishinotomo.com/kaigyou_list_4568



⑤西新宿7丁目エリア
 西口
 青梅街道の北、小滝橋通り周辺

新宿駅周辺で最も賃料相場が低い商業エリアが、小滝橋通り沿いを中心とする西新宿7丁目です。
1階にリーズナブルな飲食店が多いエリアで、クリニックが入居しやすい中小ビルが多数あります。
初めての開業に無理のない賃料帯で、新宿で開業するなら候補になる場所です。
クリーンなイメージはないものの歓楽街というわけでもなく、少し入ると住宅地もあります。

 
 ビルテナント/小滝橋通り沿い角地、ガラス張り
 https://www.ishinotomo.com/kaigyou_list_4486

 ビルテナント/西新宿7丁目のオフィスビル1階
 https://www.ishinotomo.com/kaigyou_list_4405



⑥歌舞伎町エリア
 東口
 西武新宿駅、靖国通り、明治通り、花道通りの中の歓楽街

夜の街のイメージが強いですが、TOHOシネマズや東急歌舞伎町タワー(2023年4月)など、文化的な側面もある歌舞伎町。
クリニックの多くは靖国通り沿いにあります。
飲食店舗の他にサービス店舗も多くあり、クリニックが入りやすいビルが非常に多いです。
大ガードに近いほど賃料は高く、区役所あたりになるとやや値ごろ感が出てきます。

 ビルテナント/靖国通り沿い、アルペン向かいの好立地ビル
 https://www.ishinotomo.com/kaigyou_list_4585

 ビルテナント/靖国通りと区役所通り交差点角地、他科盛業中
 https://www.ishinotomo.com/kaigyou_list_4516



 

新宿といっても、エリア毎のキャラクターがあり、賃料相場も変わってきます。
科目やターゲット層など、クリニックのコンセプトによって相応しいエリアは異なります。


新宿ではコンスタントに年に数院の開業をサポートしています。
物件探しのご相談はこちらまでお問い合わせください。

 

【開業物件探しのご相談はこちらから】

 

投稿者: 株式会社医師のとも

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